星河湾某房产单价4213元起拍 比市场价便宜一半

近日，泽隆拍卖行发布拍卖信息，将于12月4日下午拍卖星河湾荟心园一个128.4平方米标的，参考价为54.1万元，则均价仅为4213元/平方米。虽然该标的只有购销合同，要获得房产证需交成交价20%左右的佣金、税费，但按该起拍价计算，其均价为5056元/平方米左右，仍只是市场价10500元/平方米的一半。【延伸阅读：广州住宅拍卖增城盘源"井喷" 大多不到1800元/㎡】

租客高端租金高

星河湾位于华南板块，临近华南干线和新光快线，目前已有4期，该标的所处的一期已有近4年楼龄。目前该楼盘二手市场均价为10500元/平方米左右，一线江景物业价格高达20000元/平方米，而在售的一手楼盘价格为21000元/平方米左右。

因为租客较为高端，月租水平高达35元~40元/平方米。据行内人士透露，每个月星河湾租赁成交可超10宗。【延伸阅读：广州第三季度低价房基本绝迹拍卖场 大户型抢手】

租金回报率可能达到8%

本次拍卖标的参考价仅为4213元/平方米，与10500元/平方米的市场价相差甚大。据拍卖行透露，由于该标的要获得房产证需要交纳近20%的佣金、税费，对于投资者来说，需要加入投资成本中。

在参考价基础上加20%佣金、税费，该标的参考价为5056元/平方米左右，仅为二手市场价格的50%左右。如能按参考价成交，则总投入为64.9万元。若能以4500元/月的市场价格出租，即租金回报率可达8%以上。

本期笋盘：星河湾荟心园5栋2座902，面积128.4平方米，参考价54.1万元

拍卖行：泽隆拍卖行

拍卖时间：12月4日15时

投资计算器

（注：20%为简单税费计算方法，其中个人所得税部分为正常情况应交税费）

假设以参考价成交，则总投入为54.1万元+54.1万元*20%=64.9万元。

假设以9500元/平方米出售，即利润为9500元/平方米×128.4平方米—64.9万元=57.08万元。

假设以4500元/月出租，即年租金回报率为（4500元/月×12个月）/64.9万元×100%=8.3%。

如要获得6%的年租金回报率，则（4500元/月×12个月）/总投入×100%=6%，则总投入为90万元。即拍卖成交价×（1+20%）=90万元，成交价为75万元。

当成交价为75万元时，以9500元/平方米出售可获得利润9500元/平方米×128.4平方米—75万元=46.98万元。

如要再转手售出获得10万元利润，即要将拍卖成交价控制在（9500元/平方米×128.4平方米—10万元）/（1+20%）=93.3万元以内。

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