合同期内 物管擅自提价无效

徐律师：自1999 年起，我们小区业主和一家物业公司签订了物管合同，协议有效期为3年，到2002 年止。在协议期满前，双方又达成补充条款，将物管合同有效期延长至小区业委会成立。2001 年，经区物价局核准，物业公司将每平方米物业费提高了0.20 元，但他们就此既未与业主协商，也没有在小区内公告。我们认为，物业公司是单方改变合同，因此有不少业主仍按原协议约定的价格缴物业费，但物业公司拒收。几年来，小区好几十户人家为了物业费问题和物业公司一直争论不休，至今没有得到妥善解决。最近，我们收到法院的传票，物业公司告上法庭，要求我们按照调价后的标准支付物业费及滞纳金。来信请问，在应诉时，我们该注意哪些事项？

市民赵先生赵先生：《上海市居住物业管理条例》第二十四条规定，“物业管理服务费用由物业管理企业按照《物业管理服务合同》的约定向业主收取。”可见，业主应当按照物管合同的约定缴纳物业费，物业公司应严格按照约定的标准收取物业费，且不得擅自提价，损害业主的利益。

从来信反映的情况看，由于物业公司提价既没有与业主进行协商，也没有在小区公示，因此其要求按照单方提高后的标准收取物业费缺乏法律依据。根据我国《民法通则》对诉讼时效的规定，如果物业公司从2001 年到现在没有以挂号信、传真等书面方式要求你们支付提价后的物业费，那么你们可以向法院提出，仅同意支付从现在往前倒推两年时间内的物业费，而对两年前的物业费可以超过诉讼时效为由不予认可。

根据上海市高院下发的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》的有关规定，物业管理企业履行服务合同确有部分瑕疵的，但其收费项目无法明确区分的，业主一方提出减少物业管理服务费的，法院可以根据物业管理服务的内容、质量，确定相应的物业管理费，业主依此补缴物业管理费的，无须支付滞纳金。据此，你们可以对照物管合同约定的内容，检查物业公司提供的物管服务是否到位、是否符合约定，以便在诉讼中适时地向法院提出，从而达到免除滞纳金的目的。

至于应诉中需要注意的事项，笔者认为，考虑到作为被告的业主人数较多，你们可以推选1至2名诉讼代表人，聘请有关房产专业律师参与诉讼，这样既可以节约诉讼成本，又可以免去众多业主奔波法院之苦。圣信律师事务所徐丛林律师