为减少商品房买卖合同纠纷粤修改示范文本 (6-10)

据笔者昨天从广东省高级人民法院了解到，该院近日向有关部门发出司法建议，建议修改目前正在使用的最新版商品房买卖(预售)合同示范文本的两个条款，以减少商品房买卖合同纠纷的发生。
　　房屋面积该如何计算？
　　根据现有的法律、法规的规定，一般来讲当事人可以选择套内面积或建筑面积两种标准作为计价标准。法院在审判实践中发现，如果当事人选择建筑面积作为计价面积时，建筑面积符合合同约定，但套内建筑面积有可能不符合合同的约定，此时如果套内建筑面积少了，买受人难以获得补偿，可能损害当事人的合法权益，但合同中对于此种情形应如何处理没有明确约定，容易产生纠纷。
　　广东高院建议对合同示范文本的第五条的相关内容进行修改，据该院有关部门负责人介绍，虽然当事人只能选择一种计价方式，但合同第三条对于商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊面积均有明确约定，这些面积在房产证上也均有记载，可考虑在合同中对此作出明确约定，在当事人没有约定作为计价面积的套内建筑面积或建筑面积不符合合同约定时，也应按合同第五条确定的原则处理，其每平方米的价格可另行约定。
　　延期办房产证该赔多少？
　　合同示范文本的第十五条约定了出卖人在未履行有关办证义务时应按已付房价款的固定比率支付违约金。但不管逾期办证的时间有多长，出卖人所承担的违约责任都一样。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在逾期办证的期限较长或较短时，买受人或出卖人往往以此为法律依据请求对约定的违约金进行调整，从而引发纠纷。广东高院建议，可考虑将约定的违约金的计算方法改为按日支付已交付房价款的万分之几计算，具体比率由买卖双方进行协商后确定。
　　商品房预售合同纠纷案件已成为诉讼“热点”。据广东高院司法统计显示，今年1－5月，全省法院共审结一审商品房预售合同纠纷案件3863件，诉讼标的金额达6.6亿元，分别比去年同期增长了8.7％和74.2％。该院有关负责人表示，此类纠纷的妥善处理不但关系到规范房地产市场，而且是关系到千家万户切身利益的“民生”问题，各级法院将充分发挥审判职能作用，平等保护各方当事人的合法权益。