住宅质量写入购房合同缺细则 可操作性有待完善

北京市建委近日下发的《关于贯彻<关于加强住宅工程质量管理的若干意见>的通知》（以下简称《通知》），要求房屋买卖合同中必须明确约定因住宅工程质量给购房者造成损失的赔偿办法。

有专家表示，这一新措施更好地维护了购房者的利益。但其可操作性还有待完善。

关于赔偿无指导意见

通知第３条明确规定：建设单位应在房屋买卖合同中与购房者就住宅工程在保修范围和保修期内，因住宅工程质量原因给买房人造成损失的赔偿办法、双方对工程质量争议的解决方式进行明确约定。同时，建设单位未履行保修义务的，由建设单位依法承担相应责任。为了维护业主的权益，北京市还特别要求，开发单位委托物业管理部门处理工程质量问题的，应向业主出示书面委托书。但《通知》中却未列出具体操作细则。

北京市英岛律师事务所主任律师邓泽敏认为，通知的执行存在两个问题。一是对于建设单位不按此通知进行约定没有处理规定；二是没有明确监督约定的部门及职责。

《通知》强调要对“因住宅工程质量原因解除合同（退房）的条件，给买房人造成损失的赔偿办法及工程质量争议的解决方式”进行约定。但由于目前商品房市场的不规范运作，开发商可能会以“条款不能协商一致”为由，导致这种约定落空。而通知对“何谓工程质量”并没有给出明确的法律界定，同时对于赔偿方式也缺少指导意见。实践中，买房人在遇到房屋质量问题时，直接经济损失难以举证，使赔偿金额通常扯皮不清。

监督机制未明确

北京律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所律师陈旭认为，北京市建设委员会的此项通知，其立法本意是好的，但由于缺乏操作细则，可能会使其精神在落实时受到阻碍。同时他也认为，如果不能确立有效的制约监督机制，仅仅是要求在购房合同里明确住宅质量条款很难真正解决问题。